问题及分析： 民宿业的发展，对于坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，实施乡村振兴战略以及促进旅游业深度发展，具有重要的意义。上海市、奉贤区分别出台了《关于促进本市乡村民宿发展的指导意见》和《奉贤区乡村旅游民宿管理暂行办法（试行）》，在民宿的概念、用房、证照和用地等方面上实现了突破，对推动地区民宿发展具有引领作用。但调研组通过对已有民宿和未来将要进入民宿行业的经营者调研，发现市场主体对民宿业的认知、标准、管理以及政策等还不够清晰，需要进一步通过实践加以完善。
一、目前民宿业发展中存在的问题
1、定义模糊，认知不统一。对于民宿的概念包括范围、界定没有统一，发展力度上也是不一样的。民宿与农家乐的定位及关系没有完全厘清，有些自认为是民宿，而实质还是农家乐。
2、标准空白，导致软硬件水平参差不齐。虽然市、区两级对民宿发展有了指导意见和管理办法，但这仅仅是办证的最低要求，而表现在现行管理体系下则是软硬件服务水平高低不一。
3、土地紧张，导致市场发展受限。如何更好地满足游客深入当地进行社交和体验式旅游的需求，引导乡村民宿高品质、特色化发展，让民宿的经营者和民宿业主真正获益，同时还能够让民宿和周边邻居和睦相处，这成为当前迫切需要解决的问题。
4、宣传不够，导致信息不畅、指导滞后。由于各镇对乡村旅游发展的重视程度不一，有些镇并不重视相关政策及规范性文件，村镇两级对相关政策了解较少，难以解答村民或投资者的相关咨询。另外，有投资者或村民已在打造民宿中或已成型，但村、镇两级均不掌握情况，不能及时指导，致使新建民宿达不到最基本要求，造成无法颁证、不能经营的问题。 建议： 1、奉贤民宿要和乡村振兴战略结合起来做总体规划
要发展民宿，需要进行市场培育，政府要做的就是帮助培育这个市场。既然是因生活方式改变而生的产物，老百姓之间的一种资源交流、资源整合，应该是遵循市场规律、人的需求规律。政府部门要积极支持、多方鼓励，在有利于发展的前提下规范管理，一切要从经营者和消费者的角度出发，探索本区民宿业规范化、多元化发展的新路子。要“在规划上先行”，各镇在做村庄规划时，要留出乡村旅游或民宿发展的空间。各镇要做好统筹，对有条件且计划重点发展的村要下力气，与区级部门共同推介资源，暂不鼓励条件较差的村搞民宿建设，尽量杜绝非规划保留村做民宿。做好乡村民宿结合乡村振兴战略，将乡村民宿培育成为繁荣农村、富裕农民的新兴产业，实现农村生活、生产与生态深度融合；税收、经营政策要放宽，而准入培训、考核要从严。当前我区的民宿还处于初级阶段，在个体民宿不太适合的情况下，采取集中式发展，在消防和其他安全方面集中起来管理。
2、点状供地，确保民宿集中区域有相应配套设施
市政府在《关于促进本市乡村民宿发展的指导意见》中明确要强化用地保障。通过农村土地综合整治、集体建设用地减量化等盘活建设用地指标，优先用于休闲农业和乡村旅游（民宿）配套设施等建设，如游客中心、公共厕所和停车场等。民宿发展相对集中区域，需要建设相应的配套设施，区政府应通过点状供地解决问题，才能不断提高奉贤民宿的品质，并让游客获得更好体验。
3、模式不拘，以大平台统筹特色载体运作
在旅游消费逐渐从“观光”向“休闲”过渡的当下，上海市民尤其是白领阶层将是郊区民宿的目标客户群，因而奉贤民宿要打好品质牌，顺应国际大都市市民的消费惯势。基于上海农村现实和发展导向，郊区民宿不适宜农民和市场主体各行其是，而应该结合镇村规划，以镇为平台，也可通过政府系统化的推进倡导,以村为单位来运作，具体运作方式倡导多样，独资、合资、合作皆可，大公司、农民、民间个人都可，避免千人一面、没有特色。我区自然旅游资源并不丰富，要推动民宿行业的发展，应重视本地文化资源的呈现，才会有真正可持续的生命力。民宿实际上是一种资源的整合，民宿行业带有共享经济的内核，其发展应充分遵循市场规律。围绕“三园一总部”的发展思路，充分结合特色农业、总部经济等，使特色民宿发展有依托、可持续。
4、政策驱动，充分植入乡村文化人才资源
应把专家力量、民间力量和农民的力量结合起来，注重在原汁原味的乡土文化上植入、叠加文化创意，再生成一系列新的文化元素。加快完善乡村旅游的基础设施建设，以集中片区为主，完善污水管、垃圾回收等环保工作。率先在保护村落和美丽乡村推进文化旅游项目，增加市民留住民宿的黏性。鼓励有知识的农二代返乡创业，鼓励城市知识分子进入乡村，将农民的聪明才智发挥出来，让农民成为最大的得益者。
5、特色方向，打造“干净+精致+个性”精品民宿
民宿都非常干净、舒适，就算在偏远地区的民宿，其寝具、洗漱用具、卫浴设备也毫不马虎。较高品质的民宿“门脸”给客人了留下良好的第一印象。民宿从房屋外观到内部结构，从装修风格到物件摆设，都是经营者按照自己的想法设计的，所以即使是在同一个地方，每户民宿也各具特色。民宿经营规模一般在14间客房以下，800平方米以内。这也决定了规模小的民宿，更要走精致和个性路线。
6、民宿经营，体验宾至如归家的感觉
民宿主打“家”的概念，具有鲜明的特色。复古风、小清新风、后现代风等，无论哪种类型的民宿，都能带给游客居家的感觉。入住民宿，晚上可以在露台上吃水果、看星星，早上有经营者亲手准备的精美早餐，就如同在家中一样亲切。民宿经营者一般都亲自接待客人，与客人互动。在客人入住前一天，民宿主人就要提醒他们安排好出发时间，如果预定报到时间客人没到，他们也要打电话询问情况，是否需要派去接等服务。待客人办理完住宿手续后，他们会和客人聊家常，介绍自己家的布局设计，当地的人情故事，并解答客人的行程安排疑问等。
7、多方联动，构筑乡村系统性发展格局
鉴于民宿房屋和消防安全以及人员管理都与社区管理相关，因而可以把民宿纳入社会治理体系，纳入农村社区网格化管理平台，村委会也可以自身集聚的资源对民宿进行指导、提供服务，合力打造有活力的新农村社区。同时，奉贤民宿应着力引入社会各方力量，拓展产业链，延伸发展果蔬种植技术培训、周边景区点联动、民俗故事表演、代买纪念品、出售农特产品、游客接送等业务，同时促进本村其它经济业态的购买潜力。
8、安全鉴定，确保农村自建房开民宿无安全隐患
居住使用的房屋安不安全，关系重大。一些上世纪八九十年代建造的老旧房屋，由于建造标准、水平低，年久失修以及随意改造搭建等原因，安全风险突出。如何保障房屋安全，对老旧房屋以下三种情况进行鉴定：设计图纸灭失或标明设计使用年限的房屋实际使用超过二十五年后需要继续使用的；房屋建筑地基基础和承重构件发生明显结构裂缝、变形、腐蚀的；房屋明显倾斜、变形的，要请专业机构进行鉴定。另外，一些大型的工程建设活动，也可能对周边房屋的使用安全造成影响。因此，进行基坑开挖，地下隧道和盾构施工，或者爆破施工的，建设单位要按规定委托房屋安全鉴定机构，对可能受影响范围的房屋进行房屋安全影响评定，根据评定结果制定相应的安全防护措施。社会资本新建或改建的民宿，需提交有建筑（装修）相关资质的设计单位证明和方案。 | 
