问题及分析：

    2020年4月，南桥镇按照奉贤区委、区政府部署，投资1亿元成立了上海良渚江海乡村实业发展有限公司，以开发区的模式，沿南庄路重点建设良渚江海生态商务区。

    为了更好的开展良渚江海生态商务的招商和宣传推广工作，围绕“三园一总部”建设，良渚江海公司在2020年依托行业协会、商会、第三方平台等机构，开展了线上网络招商、线下投资推介、沙龙座谈等多场活动。截止至10月底，已引进各类企业78户，实现总税收7690万元，预计全年完成1亿元税收。

    目前，南庄路沿线各村已规划可流转宅基地总部115个，商服用地565亩。一期六墩村5栋总部宅基已全部入驻，江海村4栋已入驻2户。目前第二期项目正在建设，已交付6栋总部宅基，其中已确定入驻意向的企业8户，年末准备开工总部宅基项目约30栋。目前，曙光村村委会、六墩村轿行2队仓库场已引进企业入驻。明年拟计划通过出让、划拨等方式，开发16块共计98.42亩商服用地，形成产业配套和集聚。

    经过半年多的运营和建设，良渚江海生态商务区在以下几方面面临了一些问题：

    一、管理部门众多，无法形成工作合力

    由于生态商务区建立时间较短，除了属地各行政村外，还有乡村振兴办、规划、农业、绿化市容等各个条线部门，在生态商务区内推进乡村振兴工作，但是相互之间的协同较少，目前生态商务区还没有统一的产业规划和开发计划，各条线基础设施建设及配套投资较分散，无法完全满足生态商务区整体开发建设的要求。

    二、产业基础薄弱，缺少产业发展引导

    生态商务区不在104产业区内，无法引进优质的产业项目，现状产业基础较薄弱，有农业用地、小型工业用地、仓储用地等多种用地方式，并且由于缺乏规范引导，很多企业存在生产规模小、行业分类散、管理混乱等情况，对经济的贡献度也较低。同时，随着引进项目体量的提升，处于非104产业版块乡村地区的产业不断被边缘化，缺少相应的产业发展和引导政策，成为了产业发展的真空地带。

    三、功能配套不足，难以引进企业人才

    生态商务区处于农村地区，虽然紧邻中心城区，但是各项配套功能还不够完善，公交线路较少且班次间隔时间长，必要的商务配套基本无法满足。对于逐步成为各行业就业主体的90后们，他们对生活和工作的环境的要求越来越高，他们习惯了出门地铁公交，转角遇到咖啡馆和甜品店等商业配套。目前，生态商务区还无法提供相应的配套设施，对已入驻企业，在招聘及留住人才方面具有较大的压力，对于产业集聚也造成了一定的影响。

    四、集体经济不强，持续收入来源不足

    近几年，随着土地减量化、产业结构调整、“五违四必”环境整治等影响，低效企业逐步被淘汰。各村在配合产业转型发展时，损失了部分资产和资源，然而社会管理支出逐年增加、收入却在不断减少，使得集体经济进一步被弱化，可持续收入来源不足。随着引进企业门槛的提高和项目质量的提升，集体经济越来越缺乏专业的管理咨询、信贷融资、法律法规、科学技术等方面的专业技能，在招商引资中越来越趋于被动，难以满足引进项目的服务需求。对于引进的产业项目，集体经济也难以组织人力、财力参股合作运营，仅能简单的收取土地和物业的租金，难以分享项目成长产生的高收益，也难以进行有效监督，这将使村集体在产业融合发展过程中逐渐被边缘化，丢失主导发展的话语权。

    建议：

    针对目前面临的问题，在后续生态商务区建设方面，有以下几点建议：

    一、建立完善的商务区管理体系

    建立生态商务区管理委员会，统筹区域内的规划布局、基础设施建设、招商运营、投资管理、服务支撑等职能，并在区域内统筹各村的产业发展，让各村既能按照自己的优势特色产业来发展，又能实现不同村之间资源和优势的互补，避免各村之间形成同质化竞争和重复建设。同时，导入质量管理体系，组建专业化招商运营、企业服务等管理团队和下属部门，依托现代企业管理模式，借助信息化系统，加快生态商务区管理体系建设，有效推进开发建设工作。

    二、制定乡村产业发展特色政策

    在生态商务区内，要实现产业从一产直接到三产的提升，需要根据生态商务区的环境资源禀赋，依托“三园一总部”、商服用地等载体，在现有各项产业发展政策的基础上，探索和研究符合生态商务区产业发展的特色政策，增强区域的吸引力，引导具有发展潜力的产业进入。参照现行产业项目准入机制，建立良渚江海生态商务区项目准入联席会议制度，设立项目准入正、负面清单，规范项目入驻操作流程。建立项目数据库，形成项目全生命周期管理制度，为后续产业导入提供更多储备项目和持续动力。重点吸引科创类、文创类、大健康产业等对办公环境要求高、人才高度集聚的企业入驻。针对这些行业，制定更有偏向性的额外扶持政策，比如人才公寓免租、贷款财政贴息等。同时聚焦线上新经济平台型企业，以未来新兴产业导入带动乡村振兴，促进经济的高质量发展。

    三、引入产业社区运营维护理念

    引入产业社区运营管理概念，实现整体产业发展协同，与入驻企业建立良好深层次互动，利用“慢生活”的生活方式，让习惯了都市生活的人才，能够找到更加自由、舒适的办公环境。通过打造产业社区，为产业发展创造良好的生态环境，构建完善的服务体系，营造良好的产业社区氛围，打破地理边界，让空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃，搭建产业主体和就业人才的社群平台，打造生态、舒适的办公环境。借助互联网、大数据等新一代信息技术，为产业发展、企业沟通、人才交流等提供技术支撑，形成人流、物流、资金流、信息流交织的网络，进一步激发产业创新发展。加强生活性设施的建设，提高生态商务区与中央商务区的契合度，增加娱乐公共设施，提供居住、餐饮、购物、娱乐和休闲等功能，配套教育、医疗和体育等设施场所。与企业建立良好深层次互动，通过各种活动组织，提供优质服务，打造社区文化，形成价值共识，把企业的人才留在乡村，为乡村产业发展提供持续动力。

    四、鼓励集体经济参与开发建设

    明确商服用地开发路径，鼓励村集体参与生态商务区土地一级开发，充分利用现有商服用地政策红利，为村集体积累高质量优质资产。同时，梳理分析各村存量建设用地资源，在满足减量化工作的前提下，对区位有优势、结构较好的存量厂房资源，启动回收或二次开发，充分利用现状存量资源，提高资源的使用效率和产出。引进社会资本共同参与项目开发建设，在相关建设限制指标范围内，根据项目具体要求和功能用途，采取定制化建设，以土地成本入股单个项目，并通过参与项目开发、招商和运营，全程参与经营管理，为村集体经济获得持续稳定的收益。同时可以将集体资源委托给专业团队进行运营，收取固定收益分红。对于部分项目，可采取先租后让的模式，达到相应的经济指标后，再将集体所占股份退出。

    五、打造特色产业品牌提高知名度

    深度挖掘“良渚江海”品牌价值和产业内涵，参考奉贤区“东方美谷”品牌价值打造的模式，将良渚江海生态商务区打造成为南桥镇乡村产业振兴的特色品牌，由专人负责开展良渚江海生态商务区整体营销、宣传推广，形成独有的生态商务区品牌文化、产业内涵，并结合各村特色及产业发展方向，打造一村一品的子产业品牌。通过举办乡村振兴产业论坛、贤商论坛等活动，吸引更多外部专业机构、产业资本参与，达成长期战略合作，提升生态商务区的知名度和影响力，进一步优化产业发展环境，整合集聚更多、更好的产业配套资源，提供更全面、更深入、更优质的专业服务，吸引更多产业、人才落户，为乡村振兴产业发展提供有力支撑。