随着奉贤新城不断开发建设，越来越多的商业综合体或已开业、或将开业、或在建造中。目前新城和老城区域内，百联南桥、宝龙广场、苏宁生活广场开业已久，经营状况相对较好；传悦坊开业已有1年多，入住率仍处于低位；金汇龙湖国庆前刚开业，目前的人流并不乐观；龙湖天街即将开业，前景如何犹未可知；绿地GIC和山东黄金中澳城相互紧挨着；绿地康美谷正在紧锣密鼓的建造中，贤丰城10月刚举行了奠基仪式；再加奉浦的新都汇、五象城，百联南桥附近的青峰时代广场、绿天商城，龙湖天街附近的南桥国际广场这些半死不活的商业综合体以及其他规划中的商业综合体。这么小小的一片区域内竟然挤进了这么多商场！

目前，正在经营的和即将开业的商业综合体中，除了百联南桥、宝龙广场和龙湖天街可以称得上是综合型的商业综合体以外，其他都可以归集为社区服务型的综合体，其体量不大，业态无法广泛涵盖，仅能服务周边的社区。

通过走访调研，我们发现，综合型的商业综合体更多的是零售类的业态，餐饮类业态占比并不多，而社区服务型的商业综合体中，餐饮业态占比普遍超过50%，其他类型的业态较少，特别是零售类的业态少之又少。此外，因为社区型商业综合体体量普遍较小，入住的餐饮类品牌也相对普通，同质化现象比较严重，可替代性强。而且一些社区型商业综合体周围有不少沿街商铺，也有不少类似的餐饮店，他们之间相互挤压争夺客流。

定位不明确，招商指向性欠缺。一般进入社区型的商业综合体的客流目的都是比较明确，很少会有长时间逗留，因此有些店铺人头攒动，有些店铺鲜有问津。无人光顾的店铺势必会被空置，一旦空置的多了，就显得过于萧条，就会拉低奉贤新城的品位。

社区型综合体过于集中，相互争夺客流使得各方的客流数都不多。一般而言，一片区域内的人口相对稳定，流动性不大，消费没法做到爆发式的增长，消费能力相对稳定，商业综合体过于集中势必会分散人流，造成大家都“吃不饱”的困境。

新开的综合体会和老综合体争夺客流，有竞争是好事，倒逼综合体不断提高服务质量和品质，但是过于泛滥的综合体却也危害不小。

建议：

1.合理配置商业综合体的数量，特别是社区型的商业综合体。在土地出让的时候就需要对周围区域未来发展的情况进行规划，需要综合考虑周边社区未来人口容纳规模，是否会有沿街商铺，有沿街商铺的区域少规划甚至不规划商业综合体。3-5公里范围内尽量只配置1家社区型商业综合体。

2.合理规划商业综合体的定位。建设综合型的商业综合体还是社区型的商业综合体，这个问题需要提前做整体的规划，需要提前规划好合适的土地面积及土地属性。综合型的商业综合体辐射范围更广，那么其规模应该大一点，其运营方需要找成熟稳定的团队。而社区型商业综合体是服务周围社区的，那么其规模适中即可，运营及招商必须满足周围居民的日常需求。

3.谨防商业综合体的散售现象。一般而言，在土地出让环节会对未来建成的商业体有100%自持或者可销售的限制，在可销售的情况下，需要谨防散售现象，避免再次出现绿天商城、五象城等一样的情况，需要求整体销售，保持综合体产权上的单一性，方便整体管理或者租赁。