“类住宅”是指房产开发商为了销售去化、资金回笼、规避风险，将依法许可的商业、办公甚至是工业用地通过住宅化的设计与营销推广对外出售的产品，业内俗称“商改住”。作为民用住宅使用的行为本身，已违反了我国土地管理及商品房销售的相关法律规定，为治理城市管理中的灰色地带。尽管根据上海市《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》精神，我区曾对商业办公项目进行过清理整顿，但由于监管主体的缺失和相关政策的不健全等原因，类住宅项目综合治理水平的提升仍面临较多制约因素，给城市综合治理和公共安全也带来严峻的挑战。

目前，我区“类住宅”问题涉及6个街（镇），建筑面积约16004.37万平方米，住户15721户，人数19649人。仅以金海街道为例，辖区内包含6个类住宅项目小区，分别为南郊新领域广场（南郊一品）、悦达南郊华都、泰和名都、恒龙金尊广场、万景峰和金水领寓，共计7051套，建筑面积72.94万平方米，现有4164户、7166人。针对管理难度较大的悦达南郊华都，金海街道专门成立类住宅综合治理办公室，抽调专（兼）职干部5人常驻管理，配备人口协管员6人，警务站2人，社区民警1人，开发商工作人员5人。其余5处类住宅项目均由临近居委会托管。尽管如此，近一年6个类住宅项目小区发生各类治安管理案件167件，12345投诉案件583件，风险隐患和各类纠纷均高于普通住宅小区，住户满意率低，在封控期间，没有居委会托管的悦达南郊华都相较其余5个，问题更为凸显。

一、主要问题

1、性质特殊，监督管理难。类住宅项目属于商业办公项目，因其房屋性质未能纳入住宅小区综合治理和基层社区治理的法律法规范畴内，不能依法成立居委会等基层群众自治组织。多种因素叠加导致目前类住宅项目小区缺乏监督管理，也难以有效开展群众自治。以金海街道悦达南郊华都为例，虽然已成立综合管理办公室，但仅仅是在一定程度上加强了管理力量，本质上仍缺乏法理依据和政策支持，不具备一般居委会的特别法人地位，不能依法有效履行居委会的相关职责，更缺乏对房屋租赁、人口治安、消防安全等问题的执法监管权限。如疫情封控期间，居民可凭居委会盖章的有效证明通过道口关卡跨区就医或离沪返乡，但悦达综合管理办公室并非正式机构，其公章不具有同等的法律效力，不被交警等相关部门认可。

2、人员复杂，人口管理乱。类住宅项目小区由于房屋不限购、房价相对较低等因素，很多业主以投资为主，购买后大多出租，且出租情况十分复杂。由于出租房屋不需要经过备案登记，再加上“日租房”“短租房”的盛行，导致人员流动性大、结构复杂，对实际居住的人的信息难以第一时间掌握更新。同时，由于无法享受落户、入学等配套社会资源，物业费、水电费、停车费标准不一，住户排斥与他人接触，拒绝配合人口核查工作，入户排查难度大，给人员信息排摸工作带来困难。此外，人员流动性大、结构复杂，易形成管理盲区，滋生违法犯罪分子，吸毒贩毒、容留卖淫等违法犯罪现象时有发生，增加社区治安工作难度。

3、设施不全，安全隐患多。类住宅项目实际上应是用于商业办公的商办楼宇，其建筑结构并不适合作为住宅小区出售供业主长期居住，相应的设施不全，存在极大的治安和消防安全隐患。如商业办公项目规划中不配套相应的天然气管道，许多住户为方便吃住，偷偷携带瓶装液化气进入，违规用气，带来严重消防安全隐患。同时，物业管理人员不具备上门检查的权力，无法开展日常检查，住户也不愿参与日常消防安全逃生演练活动。此外，公共区域维修也存在困难。如楼栋台阶下沉、防火门更换等问题因维修资金过大需动用维修基金，但由于大量住户为租客难以成立业委会，意见征询难以开展，导致各类设施无法维护、年久失修。多种因素使得风险隐患排查难度增加，更难以从源头上落实预防管控措施。

4、业态复杂，物业水平低。类住宅项目小区因其性质特殊，缺少有力的基层组织和管理机构，一般仅靠物业公司提供日常服务。金海街道辖区内6个类住宅项目小区由不同的物业公司管理，物业费收缴率从50%-100%不等，管理人员及工作人员从8人-83人不等，行业标准参差不齐、管理水平好坏不一。部分物业公司处于严重亏损状态，无法维持正常运营，渗漏水维修、防火门更换、电梯维保检测、消防维保检测、日常维修等工作难以开展。

二、思考与建议

1、健全责任监管体系，以“共治”聚合力

针对“类住宅”乱象，相关监管部门应主动作为，迎难而上，在征求基层及相关专家学者意见、建议的基础上，对目前发现“类住宅”项目在规划建设、市场销售、验收登记、后续管理等环节存在职责不明、监管失察、底数不清等问题进行认真研究分析，以法规、规章、管理办法的形式固化下来，形成有法可依、有法必依、执法必严的良性监管体制。

建议区政府根据现行文件精神和区域实际，将“类住宅”管理纳入区域社会治理总体框架内，成立相关工作领导小组，或建立联席会议制度，明确牵头分管领导、区级牵头部门和成员单位。属地街（镇）将“类住宅”项目划归就近居委会进行托管，或者成立专门的管理机构。参照社区居委会规范化建设相关要求，研究落实组织机构（类居委）人员编制、经费保障等实际问题，配齐配足工作力量，严管细管依法合法开展日常管理工作，并纳入居委会考核。

2、开展综合整治行动，以“法治”强保障

针对第三方服务履行情况，区政府应责成房管、建管等部门依法监管，并指导托管的居委会、类“业主委员会”对照合约督促第三方履约，建立社区自建公约，明确公共空间、设施日常运行的安全管理要求和“单元”安全管理公约。对重大隐患，由属地政府组织，相关责任主体配合；对一般隐患，由托管的居委会先行排查，多措并举，及时堵住治安、消防等安全隐患。由公安部门牵头严打各类违法犯罪行为，特别是打架斗殴、寻衅滋事、聚众赌博、容留卖淫、吸毒贩毒、网络诈骗等突出违法犯罪行为，依法严肃处置。

建议区政府针对“类住宅”乱象，责成公安、建管、城管、消防、安监、市场所等部门建立健全联合检查、执法衔接、会商研判、信息共享等工作机制，构建权责明晰、高效联动、灵活运转的多方主体合作共治体系。开展安全隐患的排查、评估，引导“类住宅”内各主体（产权主体、经营主体）开展自治。同时，制定隐患分类整治方案。

3、优化日常管理机制，以“智治”增实效

加大技防设施投入，实现门禁系统、数字哨兵等智能设备全覆盖，实时监测人员进出，严把出入关，加强智能化手段，提高管理水平。增加智能梯控、视频监控点位，联通物业、城运中心、公安等部门，提高应急处置速度和能力。提高“类住宅”人口协管员配置比例，加快建设实有人口智能管理系统，探索将人口管理纳入社区云或城运中心平台，通过人房对应、数据联通、标签设置等，为类住宅的管理提供大数据支撑。压实责任分工、完善工作保障，推动社区警务站、微型消防站等进驻类住宅项目小区。

建议区相关职能部门引入有资质的第三方租赁平台，对类住宅出租房进行统一租赁经营，设定准入和租赁标准，规范出租流程和备案登记制度，明确平台、房东、租户三方责任，实现信息同步、以房管人。

4、强化群防群治机制，以“自治”夯基础

结合奉贤区“两长制”工作的推进，积极探索“类住宅”项目小区自治体系建设，成立如自治家园理事会、楼委会、家委会等自治团队，制定议事协商机制，形成重大事项共商共议的氛围，化解住户之间因缺乏交流、邻里关系淡漠、社区归属感薄弱、缺少凝聚力带来的管理难题。

建议各属地街（镇）聚焦住户诉求，整合资源，打造集“社区服务、事务办理、议事协商、矛盾调解、住户活动”于一体的共享空间。动员居民尤其是租户主动走出家门，参与社区活动，履行社会责任，推动做好信息收集、风险排查、社区治理等工作。