首先，企业主体对“工业上楼”产品的功能和价格存在疑虑。在功能上，制造业企业因为长期的使用习惯，在厂房的选择上首先倾向于单层厂房或火车头厂房（一层为主、局部二层），对多层厂房在垂直交通和垂直排放功能方面存在顾虑；由于“工业上楼”成本相对高于单层厂房，企业主体对于“工业上楼”产品的租金（售价）也存在一定顾虑。

同时，园区开发主体对于“工业上楼”产品的开发成本和收益机制存在疑虑。由于“工业上楼”必须满足目标产业的专业需要，在承重、层高、公共管井、配套设施等方面的投入将明显增加，因此成本远高于普通厂房乃至研发楼、办公室，园区开发主体普遍认为很难实现投入和产出的有效平衡。

第三，“工业上楼”面临存量工业用房和潜在工业用地供应的竞争。在开发成本高企的情况下，由于市场还有大量新增工业用地和存量工业用房的存在，“工业上楼”的目标客户将面临市场的分流，租售价格也存在显著的竞争压力，这些问题和疑虑，对各类主体参与推进“工业上楼”的积极性造成显著影响，如不加以解决，也势必影响“工业上楼”在我区乃至上海的后续推进。

参考“工业上楼”发展较为成功的区域——新加坡、大湾区，上述关于功能、成本和市场的问题早期也多有发生，最终上述各地均采用了相似的解决方案，即“政府主导-国企实施”的模式，并通过政府补贴甚至是政府定价的形式，赋于“工业上楼”项目以“准公共产品”的属性，确保市场竞争力和吸引力。

为抢抓“工业上楼”政策机遇、建立“智造空间”发展先机，建议我区针对“工业上楼”实施推进的具体问题和疑虑，借鉴先发地区经验，快速制订我区配套支持政策体系，形成竞争优势，助力我区产业经济高质量发展：

一、出台“工业上楼”项目开发补贴政策

针对“工业上楼”开发建设及配套成本较高的问题，为鼓励“工业上楼”建议参照项目投资规模，按比例给予一定开发补贴，缓解开发主体的资金压力。同时，针对获得市级补贴支持的“工业上楼”项目，也可由区级实施一定比例配套资金支持，使市区两级形成全力，推动“工业上楼”加带发展。

二、出台“智造空间”项目租金补贴政策

当前，我区工业用房租金价格普遍偏低，在大量持有“智造空间”的情况下，开发运营主体很难通过租金实现投入和产出间的平衡。因此，建议针对“智造空间”的租赁，推出相应的租金补贴，有效提升开发主体的积极性，同时以低成本吸引先进制造业的产业主体“上楼”。

三、控制零星工业用地出让和存量工业用房转让

为有效缓解“工业上楼”面临的不良竞争，同时推进工业用地的高效利用，建议在推进“工业上楼”打造“智造空间”的同时，对我区零星工业用地的供应进行严控，对存量工业用房的转让加强产业准入限制，避免低成本工业用地、用房对“工业上楼”造成客户分流和价格冲击。

四、加强对“工业上楼”项目和“智造空间”的准入和认定

为有效保障上述相关补贴的精准落地，建议加强对“工业上楼”“智造空间”开发运营主体的资质和入驻产业主体实施严格审核。建议开发主体应以国资园区平台企业为主体，且应具备完善的产业综合服务能力。建议产业主体首先应符合上海市“2+3+6+5+4”新型产业体系，同时可根据我区主导产业制订更为细化的产业清单加以明确和约束。