上海市于2023年9月施行的《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》提出，要支持各类经营主体建设3000万平方米“智造空间”，致力于解决产业发展和土地空间限制之间的矛盾，为积极推动“工业上楼”定下了方向和基调。我区深入挖掘区域发展潜力，探索土地利用新方式，为经济发展注入新的动力，但仍存在很多问题亟待解决

问题及分析：

一是资产投资信心不足。当前外部环境不确定性加剧，市场需求不稳定，企业在进行长期投资时更加谨慎。而“工业上楼”需要企业对未来市场有一个相对明确的预判，一方面，需要投入大量资金用于购置或租赁高层厂房、购置生产设备以及进行相应的技术改造，对中小企业是不小的财务压力；另一方面，若招商进度和质量不如预期，“工业上楼”后增加的房产税、运营维护等持有成本也将成为投资人新的负担。

二是上楼探索存在局限性。目前出台“工业上楼”政策文件的地区已达十余个，逐步进入规模化的发展阶段。相关统计数据显示，奉贤民营经济占比超95%，数量多、比重大，诸如西渡、江海等工业园区内亟待转型升级的传统制造企业在业态模式以及对空间的需求、要求上各不相同。但目前奉贤“工业上楼”项目如大虹桥·美谷产业园、谷川高科园等多集中于生物医药、大健康产业等领域，纵向空间上的探索深度和广度还不够。

三是制造产业生态脆弱。区内中小微制造企业众多，在用工就业、社会稳定方面对区域经济的健康发展至关重要，但缺乏产业链龙头企业，传统工业元素在政府政策的适配上往往逊于其他产业，土地资源的利用效率和地区产业经济质量要求未能完全同步。目前，许多实体制造企业生产不足，标准化厂房空置严重，也是客观现象。

建议：

一是政府牵头归拢资源，激发企业投资热情。政府应充分发挥自身优势，协调各方资源，为企业提供资金保障和优质服务。一方面，设立专项资金、引导金融机构加大信贷投放降低企业融资成本，完善产业园区基础设施水平以降低企业运营成本。另一方面，针对存量工业用地容积率调整与区域规划的衔接、存量工业用地提升容积率免于补缴土地价款、空置上楼工业物业房产税减免或缓缴、土地产权分割转让、奖励资金的配套支持、入驻企业租金补贴、人才引进政策等核心内容，明确落地细则，减轻企业的负担，提高投资意愿。
二是“招商＋试点”双驱动，促进产业转型升级。通过积极招商引资，将已有的优质工业资源与意向投资企业对接，汇集具备研发、设计、生产、服务等功能的产业链上下游关联企业，形成集聚优势。企业在上楼的前期阶段参与容积率、层高、载重、布局、动线、运输等定向设计，做到建筑空间和使用用途的最大同步，满足更加个性化、精准化和多元化的需求。市政策文件有5年窗口期，可重点选取104板块内具有影响力和资金实力的传统制造企业作为试点，放宽建设和改建指标门槛，对符合智能制造、轻型组装、创新研发等发展导向的企业给予流程速办支持，引领传统实体制造业向高端化、智能化、绿色化方向发展。
三是经济底色不能丢，监管保障惠企实效。中小微民营经济目前仍是奉贤的经济底色，要加大对实体制造企业的重视和扶持。要尊重企业、尊重市场，以企业为主体、以需求为前提，切莫进行指标化的一刀切和运动式上楼，不能异化为变相的商业楼宇。围绕21号文件的本地化实施，建议成立专班予以监督检查，加强跨部门的沟通协调，形成工作合力。对于企业反馈的问题和不足，不断完善和调整政策，确保企业真正受益，共同推动“工业上楼”项目的顺利实施。